1. Рынок недвижимости в Польше - отчет 2018
2. Уровень цен на жилье в Польше - отчет 2018
3. Уровень доступности жилья в Польше - отчет 2018
4. Рентабельность инвестиций в квартиры - отчет 2018
5. Ситуация на рынке ипотеки - 2018
6. Активность девелоперов и ситуация на первичном рынке жилья
7. Краткое изложение государственных инициатив в сфере жилищной поддержки
8. суммирование

Я начал публиковать свой блог из тематической области, которая касается ипотеки и недвижимости. В сегодняшнем посте я хотел бы обрисовать более широкий контекст, в котором мы находимся. Сложившаяся ситуация на рынке ипотеки оказывает сильное влияние на происходящее на рынке жилья. Оба рынка очень тесно связаны.

На данный момент, однако, я хочу сделать оговорку: я не эксперт по недвижимости. Я не считаю себя таковым. Это тема, которой я лично интересовался давно. Я делаю выводы из доступных источников информации и на основе разговоров с людьми, которые активны на этом рынке.

Сегодня я хочу углубиться в последний отчет НБП (Национальный банк Польши), который показывает ситуацию на рынке жилой недвижимости в Польше в первом квартале 2018 года. Отчет публикуется с квартальной задержкой, поэтому последние доступные данные касаются первых трех месяцев этого года. Следующий отчет (за второй квартал) будет доступен только в сентябре.

С путаницей содержания и цифр я постараюсь «выбрать» для вас эту информацию и курьезы, которые могут представлять интерес.

Я надеюсь, что я дам его вам в более доступной форме, и это, безусловно, сэкономит вам много времени :).

Я также укажу, что я ограничился представлением ситуации с жилой недвижимостью, пропуская вопросы, касающиеся коммерческой недвижимости.

Весь отчет будет доступен для скачивания под статьей, поэтому, если вы чувствуете «недостаток информации», вы можете прочитать его полную версию :).

Что вы можете узнать из следующей записи?

1. В каком состоянии находится рынок жилой недвижимости в Польше после первого квартала 2018 года?
2. Увеличились ли цены на жилье за ​​этот период?
3. Увеличилась ли доступность квартир на рынке?
4. Выгодны ли инвестиции в квартиру?
5. Какова ситуация на рынке ипотеки?
6. Какова активность девелоперов и ситуация на первичном рынке жилья?
7. Краткое изложение государственных инициатив в сфере жилищной поддержки.

Рынок недвижимости в Польше - отчет 2018

Проанализировав отчет, можно сделать вывод, что рынок недвижимости в настоящее время «прогрелся». Существует большой интерес к покупке недвижимости. Спрос (интерес покупателей) и предложение (количество помещений, доступных для покупки) на рынке находятся на достаточно высоком уровне.

Дома продаются довольно быстро, а позиция покупателей ослабевает. Это особенно заметно в уменьшающейся разнице между ценами предложения (выпущенными продавцами) и ценами сделок (которые фактически имеют место на рынке). Проще говоря, можно сказать, что покупатели с большей вероятностью согласятся на более высокие (предложенные) цены на покупку квартиры.

Увеличение предложения сопровождалось небольшим ростом цен на недвижимость. Довольно большое количество транзакций по покупке было совершено за ваши собственные деньги. В анализируемом квартале это было до 71% всех покупок!

В чем причина этого? В настоящее время мы имеем дело с очень низкой процентной ставкой по банковским депозитам, поэтому люди предпочитают вкладывать свои финансовые излишки в недвижимость, чем оставлять в банках.

Банковское кредитование по сравнению с предыдущими кварталами лишь незначительно увеличилось. Цены на ипотеку находятся на стабильном, умеренном уровне.

Уровень цен на жилье в Польше - отчет 2018

В рассматриваемый период средние цены предложения и цены сделок на квадратный метр квартир в анализируемых городах как на первичном (RP), так и на вторичном рынках (RW) выросли.

Города, в которых уровни цен были проанализированы в отчете, были разделены на 4 группы. Ниже приведены ярлыки, которые используются в диаграммах ниже.

5M 5 крупнейших городов: Гданьск, Краков, Лодзь, Познань и Вроцлав
6M 6 крупнейших городов: Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань и Вроцлав
7M 7 крупнейших городов: Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань, Варшава, Вроцлав
10M 10 больших городов: Белосток, Быдгощ, Катовице, Кельце, Люблин, Ольштын, Ополе, Жешув, Щецин, Зелёна-Гура

На приведенном выше графике мы видим небольшое повышение цен в Варшаве, а также в пяти и 10 польских городах. Мы говорим о ценах предложения от первичного рынка.

Следующий график (выше) показывает цены предложения в каждом из крупных городов в Польше и в Варшаве. Стоит отметить, что цены растут во всех городах.

На первичных рынках крупных городов все еще наблюдалось небольшое повышение цен на небольшие квартиры, особенно лучшего качества и местоположения. Часть были квартиры, купленные с целью аренды, в центре города.

Во всех проанализированных городах цены на первичном рынке были выше, чем на вторичном рынке. Кроме того, предложение уменьшило количество более дешевых квартир, отвечающих требованиям программы MDM.

Таблица ниже (из отчета REAS) уже содержит данные за второй квартал этого года. Мы видим в нем, что цены на жилье продолжают «скользить» вверх. Когда они останавливаются, это трудно предсказать.

Уровень доступности жилья в Польше - отчет 2018

Позвольте мне начать с объяснения того, что является индикатором уровня доступности жилья? Другими словами, отношение средней заработной платы в экономике к средней цене за квадратный метр квартиры.

Увеличение этого показателя просто означает, что статистический поляк может купить больше квадратных метров жилья за свое статистическое вознаграждение. В первом квартале 2018 года это соотношение достигнет 0,87 кв. - это означает, что можно было купить 0,87 кв. м за среднюю зарплату. квартира.

Максимальная доступность жилищных кредитов для домашних хозяйств также увеличилась. Это информация о том, можете ли вы за определенное вознаграждение получить более или менее ипотечный кредит для конкретной ситуации на рынке (конечно, на это влияет период погашения кредита и его проценты).

Таким образом, оказывается, что возможности получения займов также были статистически увеличены.

Доступность жилья в кредит и для средних домохозяйств является еще одним важным фактором на рынке жилья. Это различное отношение дохода в домашнем хозяйстве к ценам на недвижимость и затратам по кредиту для их покупки. В упрощенном виде можно сказать, что эти два показателя в одном

Кредит на доступность жилья также увеличился, и основным драйвером роста всех трех вышеперечисленных показателей стало повышение уровня оплаты труда. По статистике, мы зарабатываем больше, чем. Статистически 🙂

Жилищный кредит становится все более доступным во всех городах Польши. И это несмотря на то, что банки последовательно поддерживают свою кредитную политику в течение нескольких лет.

Рентабельность инвестиций в квартиры - отчет 2018

Вложение в квартиры было все еще выгодно. Учитывая средний уровень арендной платы, доходность инвестиций в жилье была выше, чем процентная ставка по банковскому депозиту и доходность по 10-летним казначейским облигациям.

Средние (предложение и сделка) арендные ставки на квадратный метр жилья в этом квартале немного увеличились.

Средняя расчетная норма доходности инвестиций в съемную квартиру для 10 городов превысила 5%. Самые высокие показатели доходности могут быть достигнуты в крупных городах, особенно в Варшаве.

Отношение стоимости обслуживания жилищного займа к арендной плате позволило финансировать расходы по займу с доходом от аренды.

Примечание. Значения выше 0 означают более высокую доходность инвестиций в арендуемую квартиру, чем вложение капитала в другие инвестиции. Этот анализ не учитывает высокие трансакционные издержки на рынке жилья и потенциально длительное время, оставленное такими инвестициями.

Ситуация на рынке ипотеки - 2018

Стоимость вновь выданных жилищных кредитов в 1 квартале 2018 года была на 8,9% выше, чем в соответствующем периоде - I квартале 2017 года, и составила 11,9 млрд. Зл. Банки существенно не изменили критерии предоставления жилищных кредитов. Совсем наоборот. Они снизили кредитную маржу и облегчили условия предоставления кредитов.

Активность девелоперов и ситуация на первичном рынке жилья

Рентабельность жилищных инвестиционных проектов - то есть нового жилья, построенного застройщиками, по-прежнему высока. Это означает, что застройщики все время получают большой доход от строительства новых квартир. Прибыль разработчиков составляет от 15 до 30%, в зависимости от рынка, на котором они работают.

Это в основном связано с высоким спросом на жилье. Также растет доля предоплат покупателей в финансировании деятельности застройщиков.

Стоимость строительства за кв.м. Площадь здания в зависимости от рынка составляла от 2900 зл. / М2 до 3200 зл. / М2. Это всего лишь остаточные данные, но в структуре цены квадратного метра она занимает наибольшую позицию (см. График ниже)

Высокие продажи квартир заставляют пополнять «земельные банки». Застройщики все время приобретают земельные участки под строительство новых жилищных проектов.

Высокий спрос вызвал рост цен на землю под застройку, особенно в хорошо связанных районах с развитой городской инфраструктурой и торговыми и сервисными объектами.

В первом квартале 2018 года количество разрешений на строительство новых квартир увеличилось, включая существующие проекты. Количество завершенных жилищ также увеличилось.

На это в основном повлияли следующие факторы:

- высокая прибыль от разработки,

- высокий заработок застройщиков от строящихся жилищных проектов,

- высокий спрос на квартиры

Запас непроданных квартир на первичном рынке в Польше на конец марта 2018 года составил примерно 44,7 тысячи, то есть сократился примерно на 3,5 тысячи. жилье по сравнению с предыдущим кварталом.

В то же время количество жилищ, в которых началось строительство, увеличилось.

Количество готовых квартир, выставленных на продажу, также увеличилось, а время их продажи на первичном рынке сократилось до менее чем 2,5 квартала.

Время продажи квартир на вторичном рынке также сократилось и находится на исторически низком уровне

Это явление лучше всего показывает, что «сосет» на рынке для покупки квартир . Это отражается на ослаблении позиции покупателя. Это лучше всего видно по уменьшающейся разнице между ценой предложения и цены сделки на обоих рынках (первичном и вторичном).

Также структура предлагаемых квартир отличается от предпочтений покупателей из-за размера. Относительно небольших квартир слишком мало (до 50 кв. М). Спрос на них, однако, определенно выше.

Примечание. Положительный результат (выше черной линии) указывает на избыток квартир заданного размера, а отрицательный - на недостаток.

Есть сигналы, что цены на землю для многоквартирного жилья начинают динамично расти. Застройщики все чаще сталкиваются с приобретением и обслуживанием строителей, что отражается в изменениях времени сдачи квартир в пользование. Цены на некоторые строительные материалы также начинают расти.

Все вышеперечисленные факторы только подтверждают тот факт, что рынок жилья после первого квартала 2018 года действительно «сильно прогрелся».

Краткое изложение государственных инициатив в сфере жилищной поддержки

МДМ - финансирование покупки квартир

По состоянию на 4 января 2018 года BGK заполнила последний пул заявок на финансирование покупки квартир.

В рамках постепенно погашаемой программы МДМ в целом в первом квартале 2014 года - 1 квартале 2018 года заемщикам были выплачены дополнительные выплаты в размере 101 574 на сумму 2,65 млрд. Зл.

Национальная жилищная программа

Был создан Совет по жилищному строительству , задачей которого является координация всех действий правительства, связанных с реализацией программы « Мешканье плюс ».

Работы по созданию компании Polskie Domy Drewniane продолжаются . Компания будет выступать в качестве инвестора, развивая рынок энергосберегающего деревянного жилья.

Он сможет покупать землю, ремонтировать и модернизировать здания, покупать и продавать древесину и развивать технологии обработки древесины.

Рентный фонд для проката

Арендный фонд аренды, действующий с 2014 года, в конце 4-го квартала 2017 года предлагал более 1700 квартир в Гданьске, Катовице, Кракове, Познани, Варшаве и Вроцлаве. Из всех этих помещений примерно 40% были сданы в аренду в среднем.

Программа социального строительства

В рамках Программы социального строительства весной 2018 года BGK получила 75 заявок на общую сумму финансовой поддержки в размере 85,5 млн. Злотых.

На эту сумму должно быть создано 1,440 социального жилья, коммунального жилья, жилья для инвалидов, ночных приютов и домов для бездомных.

Вас также могут заинтересовать следующие статьи:

Ипотечный кредит на покупку квартиры с вторичного рынка. Что искать? Пример моей покупки шаг за шагом.

Купить квартиру или сдать можно? Каковы преимущества и недостатки обоих решений?

Почему недвижимость является наиболее стабильной формой инвестиций для меня? Откройте для себя 10 самых важных преимуществ!

суммирование

Изучив отчет НБП, можно сделать вывод, что после первого квартала 2018 года рынок жилой недвижимости в Польше очень «прогрелся». Интерес к покупке очень велик, как на первичном, так и на вторичном рынке. Это приводит к росту цен, ускорению сделок и ослаблению переговорной позиции покупателей. Интересно, что целых 71% покупок квартир было совершено за наличные!

А что вы думаете о представленной ситуации на рынке недвижимости? Хотите купить квартиру сейчас? Это хороший момент? Пожалуйста, дайте мне знать в комментарии под этой статьей!

С полной версией отчета NBP за первый квартал 2018 года можно ознакомиться ниже:

NBP-IQ-2018r.pdf

Наилучшие пожелания

Пол

Похожие